2022年最新房地產估價師之開發經營與管理題庫包過題庫附參考答案（基礎題）

2022年最新房地產估價師之開發經營與管理題庫包過題庫附參考答案（基礎題）第一部分單選題(50題)1、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為()萬元。

A.50.0

B.92.4

C.60.0

D.98.0

【答案】：B

2、銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。

A.操作風險

B.法律風險

C.信用風險

D.管理風險

【答案】：D

3、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

4、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低利潤水平

D.最高土地取得價格

【答案】：C

5、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。

A.滿足自住需求

B.投資保值增值

C.滿足自住需求或投資保值增值

D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有

【答案】：D

6、下列房地產市場預警指標中，屬于考察房地產價格是否過度偏離其價值的是（）。

A.住房可支付性指數

B.房地產價格指數

C.房價租金比

D.量價彈性

【答案】：C

7、某家庭預計今后15年內月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24

【答案】：C

8、市場需求的預測一般需要從（）類產品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。

A.三

B.四

C.五

D.六

【答案】：D

9、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標估算法

【答案】：C

10、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（）。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法

【答案】：A

11、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉入2017年繼續施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設周期為（）。

A.0.5年

B.1.5年

C.2年

D.3年

【答案】：B

12、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

13、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的（）。

A.收益現金流風險

B.未來運營費用風險

C.資本價值風險

D.比較風險

【答案】：B

14、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。

A.出租率

B.貸款利率

C.基準收益率

D.資本金投入比例

【答案】：C

15、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。

A.領導定價法

B.挑戰定價法

C.隨行就市定價法

D.滲透定價法

【答案】：B

16、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。

A.公共配套設施建設費

B.小區物業管理費

C.基礎設施建設費

D.“三通一平”等土地開發工程費

【答案】：C

17、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。

A.臨界點分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

18、不屬于開發商對房地產租售定價方法的是（）。

A.成本導向定價

B.銷售導向定價

C.購買者導向定價

D.競爭導向定價

【答案】：B

19、某承租人的基礎租金為15萬元/月，其營業額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業額為250萬元，則其應支付的租金為()萬元。

A.20

B.21

C.35

D.50

【答案】：A

20、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。假設開發法不可為房地產投資者提供的數據是（）。

A.測算擬開發場地的最高價格

B.測算擬開發場地的最低價格

C.測算開發項目的預期利潤

D.測算開發中可能出現的最高費用

【答案】：B

21、假設某房地產投資項目的折現率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應的凈現值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是（）。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【答案】：A

22、將存量房屋市場分為租賃、轉讓、抵押、保險等市場的劃分方式是（）。

A.按照房地產的用途和等級劃分的

B.按照房地產的交易形式劃分的

C.按照地域范圍劃分的

D.按照房地產購買者目的劃分的

【答案】：B

23、房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。

A.平均數

B.相對數

C.合理

D.期望

【答案】：A

24、關于盈利能力分析指標的說法，錯誤的是（）。

A.資產報酬率越高，說明企業的獲利能力越弱

B.成本費用凈利率越高，說明企業為獲取收益付出的代價越小，企業的獲利能力越強

C.股東權益報酬率越高，說明企業的獲利能力越強

D.銷售毛利率越大，說明企業通過銷售獲取利潤的能力越強

【答案】：A

25、房地產開發企業以“性價比”為導向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

【答案】：B

26、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是（）。

A.將現金存入銀行

B.購進一批材料，貨款暫欠

C.以銀行存款購買設備

D.以銀行存款償還銀行借款

【答案】：D

27、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。

A.空置率

B.竣工房屋價值

C.房屋施工面積

D.吸納率

【答案】：D

28、按房地產用途對房地產市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。

A.居住物業市場

B.商業物業市場

C.工業物業市場

D.特殊物業市場

【答案】：C

29、在現金流量表的流入與流出項目中，不應該出現（）。

A.借貸利息

B.折舊與攤銷

C.所得稅

D.自有資金

【答案】：B

30、對于房地產開發項目，以下各項目中屬于投資者各方現金流量表的是（）。

A.自有資金

B.銷售收入

C.自營收入

D.經營資金出資額

【答案】：D

31、產生房地產價格泡沫的直接誘因是()。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度放貸

【答案】：C

32、房地產市場分析中，根據投資者參與房地產市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化的是（）。

A.區域結構分心

B.租買結構分析

C.供求結構分析

D.投資結構分析

【答案】：D

33、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。

A.權益融資

B.債務融資

C.發行企業債券

D.吸收其他機構投資者資金

【答案】：B

34、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是（）。

A.資本金現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.借款還本付息表

【答案】：D

35、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.開發商

B.承包商

C.監理機構

D.建設主管部門

【答案】：A

36、開發商應當自工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

A.14

B.15

C.28

D.30

【答案】：B

37、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。

A.人工費用

B.固定費用

C.變動費用

D.材料費用

【答案】：C

38、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。

A.相互排斥

B.相互獨立

C.相互關聯

D.互補

【答案】：B

39、房地產開發活動可以從（）兩個方面進行考察。

A.物質形態與貨幣形態

B.投資資金量和預期收益率

C.出租、出售或經營狀態

D.資金流通方式與對策

【答案】：A

40、運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。

A.毛租金收入

B.潛在租金收入

C.經營收入

D.凈收益

【答案】：A

41、某城市規劃將一個污染嚴重的企業由該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資（）的特性。

A.區位選擇異常重要

B.變現性差

C.需要適時的更新改造

D.存在效益外溢和轉移

【答案】：D

42、投資組合是（）的一個有效措施。

A.提高投資收益

B.提高市場競爭力

C.開拓投資領域

D.規避投資風險

【答案】：D

43、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。

A.紐約同業拆放

B.中國香港同業拆放

C.倫敦同業拆放

D.新加坡同業拆放

【答案】：C

44、房地產開發投資項目用于出租或自營時，計算期為（）之和。

A.開發期與建造期

B.建造期和經營期

C.開發期和經營期

D.經營準備期和經營期

【答案】：C

45、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是（）。

A.專家調查法

B.蒙特卡洛模擬法

C.幕景分析法

D.故障樹分析法

【答案】：B

46、對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）。

A.土地儲備

B.銷售方案的細化

C.建設項目的質量控制

D.申領《建設用地規劃許可證》

【答案】：C

47、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內部收益率法

C.凈現值法

D.等額年費用法

【答案】：A

48、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為（）元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

【答案】：C

49、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經營收入為（）萬元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

【答案】：C

50、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。

A.需求預測

B.吸納率分析

C.房地產市場建造周期循環運動情況的分析

D.家庭規模與結構分析

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。

A.金融機構手續費

B.融資代理費、承諾費

C.壞賬損失

D.外匯匯兌凈損失

E.企業籌資發生的其他財務費用

【答案】：ABD

2、運營費用的人工費包括（）。

A.工資

B.醫療、養老、失業保險

C.統籌費

D.聘請法律顧問的費用

E.保安費用

【答案】：ABC

3、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場營銷

E.施工周期

【答案】：B

4、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。

A.有形財產所有權

B.知識產權

C.軟件著作權

D.無形財產所有權

【答案】：A

5、房地產開發的主要程序可分為（）。

A.投資機會選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設階段

D.租售階段

E.招標階段

【答案】：ABCD

6、影響房地產市場發展的基本因素有（）。

A.社會因素

B.經濟因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術因素

【答案】：ABD

7、房地產間接投資的形式主要有()。

A.投資房地產信托

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產企業債券

D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發

【答案】：ABC

8、房地產開發項目的基本報表包括（）。

A.現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表

【答案】：ABCD

9、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有（）。

A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本

B.大型房地產開發公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業租售

C.依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規模經濟優勢，提供服務并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入

【答案】：AD

10、關于商業物業投資的說法，正確的有（）。

A.商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢

B.商業物業交易常在機構投資者之間進行

C.區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性

D.商業物業不適合長期投資

E.商業物業投資收益全部來自出租收益

【答案】：BC

11、房地產間接投資包括（）。

A.置業投資

B.購買房地產開發企業的股票或債券

C.開發投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

【答案】：BD

12、在我國，商標專用權保護的對象是()。

A.商標

B.商品

C.已使用商標

D.注冊商標

【答案】：D

13、能夠改變收益性物業潛在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經營費用

【答案】：BD

14、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法

【答案】：ABC

15、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

E.隨行就市定價法

【答案】：CD

16、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】：AD

17、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發表"的含義是指將軟件作品()。

A.出版發行

B.公之于眾

C.在版權局登記

D.以某種物質形式固定下來

【答案】：B

18、房地產企業在制定宣傳策略時應做好以下工作()。

A.與房地產主管部門協調

B.確定宣傳目標、實施宣傳方案

C.選擇宣傳的信息與工具、評價宣傳效果

D.與其他房地產企業的溝通E實施宣傳方案

【答案】：BC

19、對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析（）。

A.價格結構

B.產品結構

C.檔次結構

D.區域結構

E.投資結構

【答案】：BD

20、物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。

A.重新裝修費用

B.更新改造費用

C.建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用

D.空置損失費用

E.為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失

【答案】：ABC

21、下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有（）。

A.借款償還期

B.財務內部收益率

C.償債備付率

D.財務凈現值

E.動態投資回收期

【答案】：BD

22、盡管有些房地產開發商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，這是因為物業代理具有某些優勢，具體包括（）。

A.物業代理對房地產市場當前和未來的供求關系非常熟悉

B.物業代理有具備豐富的租售知識和經驗的專業人員

C.物業代理信譽更高，更易銷售

D.物業代理更加熟悉市場情況

E.房地產開發商有特定的銷售對象

【答案】：ABD

23、現代營銷戰略的核心可以稱為STP，是指（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查

【答案】：BCD

24、上海市二手房轉讓市場，是按房地產市場細分的()標準劃分的。

A.按地域細分

B.按房地產用途細分

C.按存量增量細分

D.按交易形式細分E按目標市場細分

【答案】：ACD

25、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發——轉讓

【答案】：BCD

26、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金

【答案】：AC

27、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發——轉讓

【答案】：BCD

28、相對于房地產開發投資，關于房地產置業投資的說法，正確的有（）。

A.置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產

B.置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資

C.置業投資對象可以是市場上存量房地產

D.置業投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營

E.置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者

【答案】：ACD

29、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用，包括()。

A.管理人員工資

B.房屋開發費

C.財務費用

D.辦公費E勘察費用

【答案】：AD

30、下列關于內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.內部收益率反映了項目的動態盈利能力

B.內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的

D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內部收益率要高于資本金內部收益率

E.內部收益率越高，投資風險就越小

【答案】：ABC

31、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征

【答案】：ACD

32、成本計劃可分解為（）方

A.材料設備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃

【答案】：ABC

33、設計方案評價原則主要有（）。

A.經濟合理性與技術先進性相結合的原則

B.充分考慮近期效益的原則

C.充分考慮遠期效益的原則

D.近期與遠期效益相結合的原則

E.考慮項目全壽命費用的原則

【答案】：AD

34、物業資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包括（）。

A.物業管理

B.運營管理

C.設施管理

D.房地產資產管理

E.房地產組合投資管理

【答案】：ACD

35、下列報表中，屬于房地產開發項目財務評價的基本報表有（）。

A.資產負債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財務計劃現金流量表

E.利潤表

【答案】：AD

36、房地產項目敏感性分析的主要步驟包括（）。

A.確定用于敏感性分析的財務評價指標

B.確定不確定性因素可能的變動范圍

C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值

D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析

E.分析確定每個不確定性因素發生的概率

【答案】：ABCD

37、能夠改變收益性物業潛在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經營費用

【答案】：BD

38、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

39、可行性研究的作用有（）。

A.項目投資決策的依據

B.籌集建設資金的依據

C.開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

D.編制下階段規劃設計的依據

E.對項目進行經濟評價的依據

【答案】：ABCD

40、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括（）。

A.開發期

B.開發經營期

C.建設期

D.出租率

E.出租經營期的起始點

【答案】：ABC

41、收益性物業管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

42、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險