萊坊2026財富報告

第第20版2026年/researchfirstname.familyname@firstname.familyname@所有萊坊聯系人Optichrome印刷SimoneMassoni文內插圖Benoit封面與隔頁QuiddityMedia設計與指導AstridRecaldin公關EllaStranis-Oppler市場推廣SunnyCreative執行編輯LiamBailey編輯第2O版HNWI萬美元的人士。UHNWI超高凈值人士，即3,000萬美元的人士。豪宅特定地區位置最理想且售價最昂貴的住宅，通常為其所屬市場中售價最昂貴的前5%的物業。從市場的買家構成來看，呈現出國際化特征。PIRI1OO萊坊“國際指數”（PIRI100）現已踏入第二十個年頭，主要追蹤市場的價格走勢。根據萊坊全萊坊財富規模評估模型由萊坊數據科學團隊創建的模型，對富裕群體的財富規模進行評估。如需了解完整的研究方法，請聯系我們。

封面選取Benoit的插畫凝練呈現了《財富報告》的愿景，跨越節豐富，并以出人意料的視角吸引觀者沉浸其中，形成獨出機杼的藝術風格。此頗具感染力的視覺語言不僅體現了我們追蹤的各類射出財富配置背后的創新理念與長期思維。洞見，請訪問knightfrank.com/ResearchNewsletters如想接收萊坊發送的精選業內前沿的洞見，涵蓋各洞見，請訪問knightfrank.com/ResearchNewsletters如想接收萊坊發送的精選業內前沿的洞見，涵蓋各了解更多信息今年，萊坊《財富報告》迎來二判斷”。本期報告將在“粉頁”專題中重新審視這些預測，并進行深入剖析?當初的判斷是否準確？翻開本刊，答案盡在其中。重要聲明?2026.保留所有權利。為依賴。雖然我們認為，在準備所列之信息、分析結果者不應依據本出版物的信息采取任何作為或不作為。他服務。應特別注意的是，英國金融行為管理局尚未授權KnightFrankLLP

事先未經萊坊的書面許可，不得以任何形式或通過任何（或其他）的形式KnightFrankLLP是一個由獨立公司組成的國際網絡的成員之一，這些公司可以使用“KnightFrank”這一名稱/和或徽標作為其公司名稱的稱全或一部分。任何“KnightFrank”實體均不能擔任任何其他“KnightFrank”實體的代理人，亦無相應的代表權、約束權或承擔任何其他義務的權利。本出版物根據不同來源的信息編撰而成，包括KnightFrankLLP、其英國直屬子公司及其提供房地產服務的各個獨立海外實體和事務所，統稱“萊坊網絡”。該網絡中各實體事和務所均為相互獨立的單個法律實體。不論是否以萊坊注冊辦事處位于55BakerStreet，LondonW1U8AN，可在該處查閱成員名單。卷首語本年度《財富報告》揭示了私人資本如何適應紛亂的地緣政治格局，追求靈活性，把握增值機會，積極應對房地產市場的重大變化卷首語懷著極大的榮幸，謹向各位呈現第20版萊坊《財富報告》。在去年的報告中，我們重點闡述了私人利率波動背景下所核心支撐；同時，私人財富在房地產及其他盡管這一勢頭仍在延續，未來一年依然挑戰重重。伊朗相關沖突擾動金融市場，導致能源價格上漲，通脹壓力重燃，未來前景變得愈加復雜且難以預測，各國央行的利率決策難度陡增。今年，我們發布了2026年萊坊家族辦公室調查，此獨家調查基于對全要樞紐市場的深度訪談，清晰揭示了性與長期回報的追求，私人專業化水平，積極尋求共同值型及經營性房地產。本年度報告所凸顯的一個關鍵主題是險、資生活方式所驅動的遷移正如何重塑100多個高端住市宅場以及商業地產格局。及其對業主與者的影響。此外，我們亦關注包括精品葡萄酒、藝術品在內的興趣投域，并探討新興的轉型經濟正如何重塑關注身心健康與人生意義的年輕世代的奢侈品消費觀。

卷首語1增強 1增強 歡迎與我們聯系。萊坊私人房產管理服務，以及不斷擴張的網絡，必將竭誠為您提供幫助。YN主管及私人房產管理服務部主席2目錄 2專家見解、深度訪談以及未來觀點，助您深入了解影響生活、工作的關鍵問題供稿人簡介

4 編者精選本年度《財富報告》關鍵要點財富8 財富增長提速來自萊坊趨勢12 財富集中：廿載回望“財富集中”如何重塑市場JAMESCULLEY博士萊坊數據科學團隊主管，負責深度分析與建模工作，為《財富報告》提供數據支撐FairStory:ARollercoasterRide，有《藝術作為一種（ArtasTheENIRI市場通訊記者，著Ieet21FairStory:ARollercoasterRide，有《藝術作為一種（ArtasTheFLORAHARLEY萊坊能源與可持續發地產及新能源發電基礎設施領域的投格局ANDREWRUMMER商業、金融、科技和文化領域記者，定期為《經濟學人》撰稿，常駐倫敦

KATEEVERETT-ALLEN萊坊歐洲住析并總結住PATRICKGOWER經驗豐富的傳媒顧問，負責為品牌提供內容策略、研究及思想領導力服務，并重點關注金融WILLIAMMATTHEWS萊坊合伙人兼商業洞察部主管，擁有逾20年的商業市場分析經驗，研究范圍涵蓋英國本土及市場ANDREWSHIRLEY創辦了專注于精品內容司ASEditorial，聚焦財富管理、奢侈品農業地產領域

16 倫敦新章英國首都倫敦：困厄之中，魅力不減18 杠桿與傳承2026年萊坊家族辦公室調查洞察3 目錄3房地產24PIRI10024PIRI1002025年萊坊國際指數研究結果及洞察34聚焦歐洲深入剖析歐洲地區表現最佳的市場37 熱門住宅市場2026年值得關注地區綜述“鏈”鎖反應人工智能能否助力區塊鏈發揮應用價值？最后的前沿航空航天如何重塑房地產行業版圖無處不在的能源能源需求即是機遇44 44 葡萄園正在學習適應變化并蓬勃發

48七大關鍵趨勢推動商業地產市場發52私人財富崛起私人資本如何改變商業地產的游戲規則奢華資產56享樂主義的演變從炫耀性消費到個人成長58迎接轉型經濟時代品牌與開發商如何踐行“體驗至上”60新潮高街，精致生活CadoganEstates首席執行官HughSeaborn解析切爾西為何成為理想之地62奢侈品市場穩健發展本年度萊坊奢侈品指數研究成果68財富流動新格局游艇重煥生機，私人飛機重繪出行版圖70 “淘金熱”之后藝術品市場如何回歸理性審美品味論藝術收藏的嶄新視角76 數據庫80結語未來4 財富報告 4財富報告 自編輯寄語萊坊研究部主管LiamBailey分享他對于第20見解自編輯寄語2007年首版《財富報告》發布以來，私人者所面對的形勢和運用財富明智地守護、配置臨的挑戰在于如何中，私人投資者面和運用財富明智地守護、配置臨的挑戰在于如何中，私人投資者面在變幻莫測的世界雜。回顧過去的二十年，通脹持續走低，流動性充裕，經濟化程度日益加深。然而，如今私者所面臨的環境已發生根本性轉變。近期，伊朗沖突的激化強化了新冠疫情烏沖突所確立的趨勢：沖擊變得愈發頻繁、難以預測，且更深層次地嵌入經濟體系。

第20版《財富報告》匯集了萊坊迄今為止最為全富規模評估模型的深度剖析到葡萄園、奢侈品消費演變以及奢侈品中穩步前行。本期報告意在重新評估塑造經濟的各脹問題頑固不化，能源市場找平衡點。技術進步本有波動并存的未來近在眼前。之路荊棘密布。正如最近數周的情況所示，交易或將停滯，風險偏好或將降溫，價格也或將迅速調整。但危機之中亦蘊藏轉機。本期報告重點關注表現優異的市場、行業及策略，其在不確定性加劇的背景下仍能保持辦公室在變幻莫測的世界中，私人者面臨的護、配置和運用財富。2026年《財富報告》旨在為您提供實現此目標的宏觀框架。5 財富報告5編輯寄語關鍵議題1萊坊財富規模評估模型揭示了全球財富創造驚人的增長速度。過去五年間，平均每天有89人躋身超高凈值人士之列；2026年，超高凈值人士總數已達713,626人。美國是這一輪財富增長的重要支撐市場，新增超高凈值人士中有41%來自美國；印度“財富集中”格局依舊“財富集中”格局依舊2融12

結構性力量的共同作用結構性力量的共同作用5目前，幾股強大的結構性力量正在重塑高端持續加速的財富創造為豪宅市場提供了一定程度的保護，使其免受宏觀經濟波動的影響。與此同時，不斷上調的財富稅和政治輿論催生了前所未有的流動大潮，形成“靈活居住”的候鳥型生活方式。火熱需求疊加拎包即住式住宅長期短缺正推高房價，品牌住速增長（第28頁）。商業地產趨向多元化商業地產趨向多元化6者繼續探索多元化布局，向充滿吸引力的新領域拓高耗能的數據中心逐漸成為關鍵的基礎設施投資標的。與此同時，氣候變化和消費者偏好的轉變正在深刻重塑全球葡萄園市場者亦密切關注前沿技術的發在房地產交易中的潛力，作為“太空空間”的衛星基礎設施正被用于積極保護地（第42頁）。重塑中的家族辦公室重塑中的家族辦公室310,000家家族辦公室正轉型為 高度專業化投資平臺。其目標已超越本保值，開始招募內部專家，尋求共同機會，并瞄準增值型房地產。部分家族辦公室還采用更精簡的技術導向型架構，實現在多個金融中心高效配置應對復雜的市場環境（第18頁）。高端住市宅場持續升溫高端住市宅場持續升溫42025年全球豪宅價格平均上漲3.2%，表現優于更廣泛的一般住中東地區以的漲幅的強勁增長。此外，東京58.5%的價格漲幅同樣令人矚目。預計孟買、布里斯班場?雖然令人意外，但佛羅里達州仍有上漲空間（第24頁）！

2025年，萊坊奢侈品投資指數（KFLII）趨于平穩，略微下跌0.4%，表明市場在經歷長期調整后已重獲支撐。盡管印象派藝術品古董高定時裝、珍稀化石、份額化所有權平臺等新型日7轉型經濟轉型經濟8奢侈品正從單純的物質積累變為更具意義、以體驗為導向的精神消費。消費者優先考慮有助于個人成長、身心健康或可提供歸屬感的，這種選擇傾向支撐著轉型經濟的發展。因此，奢侈品牌和私人會員俱樂部正在調整策略，將重心從單純的彰顯身份地位轉向有意義的互動體驗（第58頁）。2026年《財富報告》2026年《財富報告》地理位置、行業財富流動8 財富增長提速來自萊坊據與趨勢12 財富集中：廿載回望“財富集中”如何重塑市場

16 倫敦新章英國首都倫敦：困厄之中，魅力不減18 杠桿與傳承2026年萊坊家族辦公室調查洞察2026年《財富報告》20262026年《財富報告》8財富 8財富規模增長引擎印度超高凈值人士數量大幅增加

版萊坊財富規模評估模型凸顯了過去五年財富創造的驚人速度，其中美國占據主導地位，中國元的個人）總數從元的個人）總數從551,435人增至713,626人。這意過 美

2021至2026年間，超高凈值人士（新新值此第20版《財富報告》發布之際，我們對財富規模評估模型進行了改進變的財富動態

美國在這場財富增長浪潮中占據領跑地位。在此期間，41%的新晉超高凈值人士來自美國，充分反映了美國經濟的規模、深度及強大的本創造力。因此，美國超高凈值人士總數在的占比亦穩步上升，從2021年的33%升至2026年的35%。萊坊預測顯示，此般集中趨勢將進一步加劇，預計到2031年，美國將擁有41%的超高凈值人士。中國仍是財富創造的第二大重要力量，但相對地位有所回落。中國超高凈值人士在的占比從2021年的18%降至2026年的17%，預計到2031年或將降至15%升，其他各個國家/地區的份額都將有所縮減。印度卻是引人注目的例外。盡管2026年印度超高凈值人士總數僅占的2.8%，但實則較五年前略高于2%的水平有明顯上升，增長趨勢顯而易見。預計到2031年，印度的超高凈值人士數量將從目前的19,877人增至25,217人，其在財富格局中的地位與作用將日益突出。9 財富9財富規模財富數據概覽萊坊財富規模評估模型為分析私人財富的創造提供了獨特視角。以下是今年報告中的關鍵數據。 （資產凈值超過財富數據概覽萊坊財富規模評估模型為分析私人財富的創造提供了獨特視角。以下是今年報告中的關鍵數據。 53.0%北美歐洲24.3%亞太%洲53.0%北美歐洲24.3%亞太%洲%全總數增長最快的國家/地區預測*12345678

2O31

變幅8,4856,7881,1408,4856,7881,1409103,5822,8536,8895,462以色列25,21719,877印度2,1981,710新西蘭16,79612,920加拿大3,2962,460挪威6,5884,851阿聯酋7,171新加坡1,910菲律賓749羅馬尼亞251,352美國6,845瑞典16,460澳大利亞1,233越南4,9063,017波蘭7,1624,388沙特阿拉伯6,9663,833印度尼西亞63%33222,8441,1202,8441,120

全球超高凈值人士（資產凈值超過3,000萬美元的個人）人口規模概況91112泰國泰國希臘18希臘中國香港特別行政區19中國香港特別行政區20德國

38,215

49%10,49546%10,49536%34%30%29%25%25%23%

2021 42.6% 42.6%31.9%25.8%35.4%1.1%1.0%0.9非洲亞太歐洲2.6%2.42.0拉丁美洲中東北美洲40萬35萬30萬25萬20萬

2026年

2031年（預） 占總數比例

15萬10萬/ * 5萬2O262O31變幅（2O262O31變幅（%1沙特阿拉伯波蘭2365183%2瑞典1329123%3325881%4澳大利亞丹麥488577%5日本122175%6墨西哥437165%7菲律賓243963%8挪威162663%9印度172653%10奧地利20731351%11印度尼西亞121850%12南非334949%13西班牙101440%14馬來西亞385340%15新加坡131839%16意大利638535%17加拿大618234%18土耳其496533%19巴西354631%20516731%全球億萬富翁人口規模概況2021年 2026年 2031年（預） 占總數比例150120

43.0%35.9*僅涵蓋2026年億萬富翁總數超過5人的國家/地區

90萬60萬30萬

0.7%0.90.9

22.0%

3.4%3.0%3.3

27.8%更多數據請參閱數據庫（第頁）

0 非洲 亞太 歐洲 拉丁美洲 中東 北美洲2026年《財富報告》10財富 10財富規模北美仍占主導地位，億萬富翁走向全，新興市場嶄露頭角?詳情請見以下本年度財富規模評估模型趨勢綜述地區綜述地區綜述1目前三大地區主導財富增長格局。北美領跑，2026 年超高凈值人士總數占的 37%，預計到2031年該比例有增至43%，延續領先優勢。亞太地區2026年超高凈值人士共219,310人，占比近31%，預計到2031年將增至272,530人。歐洲緊隨其后，當地超高凈值人士共183,953人，約占總數的25%。“澳”視群雄未來五年內，澳大利亞超高凈值人士總數預計將增長近60%

除上述地區外，中東的表現尤為亮眼。過去五年間，該地區富的占比已從2.4%升至3.1%。值得注意的是，預計到2031年僅有中東仍能維持現有比例，屆時該地區超高凈值人士將達到人，占總數的。億萬富翁的分布億萬富翁的分布2相比分布廣泛的超高凈值人士，3,110位億萬富翁的地理分布更為分散。亞太地區占比最高，擁有1,116位億萬富翁，超越北美地區的965位。中東地區的億萬富翁人數占總數的%遠高于其超高凈值人士的占比，凸顯了該地區尤為顯著的財富集中程度。未來，財富增長將呈現高度的地理多樣性。從變幅來看，預計沙特阿拉伯將領跑，當地億萬富翁人數增幅有183%，其次是波蘭（123%）、瑞典（81%）、澳大利亞（77%）丹麥（75%），11 財富11財富規模新興市場新興市場3預計未來五年，超高凈值人士總數的增長并非由傳統發達經濟體引領，而將由快速成熟的經濟體驅動。印度尼西亞位居榜首，預計到2031年萬美元的人口將大增82%，沙特阿拉伯與波蘭緊隨其后，增幅均超過60%。越南的增幅達到近60%，凸顯了東南亞地區新財富中心形成的速度之快。歐洲市場亦表現不俗，瑞典、羅馬尼亞與希臘均將迎來強勁增長。這表明，盡管當前財富仍集中于少數經濟強國，但實則正在范圍內流溢擴散。澳大利亞表現亮眼澳大利亞表現亮眼4縱觀，澳大利亞的表現遠超其經濟體量。預計未來五年，澳大利亞超高凈值人士總數將增長近60%，達到26,095人，相當于每1,000名居民中就有1位超高凈值人士。人數的躍增不僅反映了產價格的上漲，更韌性的經濟形勢。該國經濟以農業柱，由金融、商業服務以及快速成熟的科技產業所驅動。這些因素共同造就了澳大利亞雄厚的財富實力，使其遠超同類經濟體。預計2026至2031年間，其億萬富翁人數將增長77%。在財富流動性日益增強的當下，澳大利亞憑借其財富創造途徑的多樣性與持久性脫穎而出。美國遙遙領先美國遙遙領先5財富人口規模依然至關重要，在這方面美國表現得尤為明顯。盡管相比增速更快的新興市場，美國的增速稍顯緩慢，但預計其未來五年將新增超過13.6萬名超高凈值人士，此數字遠超其他地區超高凈值人士的總數，反映出美國財富創造根基之深厚。作為規模最大、流動性最強的持續創造財富。科技依然是財富的“強力倍增器”，平臺巨頭、人工智能、生物技術以及深科技生態系統正

以驚人的速度加快印度的崛起印度的崛起6印度超高凈值人士的增長經歷了從快速擴張到規模化整合的演變。2021年至2026年，其超過3,000萬美元的人口大增63%，從1.2萬余人增至近2萬人，反映了科技、工業與的財富創造力。未來增長勢頭將會持續，但增速或將放緩，預計到2031年印度超高凈值人士將增長27%，總數有上述軌跡反映了印度經濟的發本儲備、成熟的金融市場以及日益壯大且具備視野的創始人者群體。數字化轉型、上市股票、私人2026年《財富報告》12財富 12財富集中趨勢趨勢將重塑市場。二十年后的今天，我們向當年2026年《財富報告》

在2007面探討“財富集中掌握絕大部分財富的高早凈值人群在與消費領域的影響力正持續提升的一種經濟模式。早該術語由時任花旗股票策略師AjayKapur提出。其團隊認為，“財富集中”是一種邏輯。如果財富正向高收入人群集中，那么本自然會流向能從中獲益的產領域。在萊坊看來，這一趨勢同樣體現在高端住市場。彼時，臻品、處于動工之初的倫敦海德公園一號（OneHydePark）等優質開發項目，以及備受追捧的熱門地段正受到迅速壯大的超級富買家群體的深刻影響。通過這一概念的提出，花旗將一系列經濟現象13 財富13財富集中趨勢倫敦海德公園一號

加以歸納，形成一個可被識別、分析并據此制定策略的研究框架。背后的驅動力顯而易見：金融創新、技術驅動的財富創造、總體有利的政策環境、相對寬松的監管氛圍，以及通過移民廣納人才的開放態度。許多發達經濟體皆為條件，包括美國、英國、歐洲多國、俄羅斯以及亞洲主要市場。此次會面之后，萊坊決定圍繞此話題編制報告，探討財富集中對房地產市場的影響?《財富報告》由此誕生。其結論清晰明確：種種結構性力量已深植于經濟，并將塑造未來數十年高端房地產與奢侈品市場的發二十年后的今天，我們回訪了當年活躍于市場的三位關鍵人物，回顧并評估這一預測的實際表現。銀行家：DavidPoole資深私人銀行家DavidPoole是參加首次會議的花旗集團高管之一。其實，正是他提議“我們需“財富集中”概念提出近二十年后，超級富DavidPoole認為，“財富總是流向富人，過去如此，現在依然。財富這種分化趨勢在金融危機爆發后加速加劇。前所未有的低成本信貸渠道使富能夠充分發揮其現有脹的背景下不斷積累商業項目即可輕松獲得兩位數的回報率。DavidPoole指出，大型房地產者往往只需自有除金融化外，技術進步在鞏固DavidPoole將美國策略激進、創新驅動的（即“受益于科技進步”）與英國等厭惡風險、養老金驅動的市場進行了對比。與此同時，超級富豪的流動性日益增強，能夠在各大樞紐之間順暢無阻地轉移資本、開甚至安家落戶。

DavidPoole指出，低利率、技術創新本構成重大威脅。他表示，精英階層財富的急速增長已成為“受到更多政治關注的話題”。隨著富裕階層占有的財富份額越來越大，民眾開始質疑制度體系政治層面的反應已然顯現：左右兩翼民粹主義抬頭，自由貿易遭遇強勁逆風。DavidPoole指出，大規模加征關稅主義，正是各國政府及被邊緣化的民眾反抗偏袒富人的體制而采取的手段。恢復經濟穩定，停止損耗財富的政治紛爭。縱然已從業數十載，DavidPoole從未見過如此復雜的地緣政治格局，但他依然堅信“樂觀與信心”是屹立市場不可或缺的重要品質。盡管超級富豪在過去數十年間借化浪潮與低成本信貸穩坐主導地位，但在未來能否維持經濟影響力，將取決于其在紛亂格局中找尋生存之道的能力。現任SmithSquarePartners與NewQuadrantPartners顧問，為諸多高凈值家族提供咨詢服務經紀人：AndrewHay2001年，AndrewHay曾與一位客戶洽談房產出售事宜，客戶有意出售其英國農村的一棟，萬美元。Andrew建議標價540萬美元，這在當時已經是同類交易中前所未有的高價，客戶卻表示反對，認為成交價將遠高于此。一個月后，這棟以1,210萬美元的價格成交。AndrewHay回憶道：“客戶對我說：‘Andrew，財富持續大增。雖然趨勢尚不明顯，但這是正在發生、且仍將持續的事實。’”21世紀初，這一財富創造過程由早期的化進程及傳統商業銀行家向技術賦能型金融家的轉型所推動。“技術開始真正發揮作用”，AndrewHay指出，技術推動財富增長實現“質的飛躍”，使“人們能夠迅速積累巨額財富”。2026年《財富報告》14財富 14金融危機后，激增的私人改變了富統模式讓位于足跡廣泛的跨國布局，使超級

將目光需求呈指數級增長。正如Andrew“突然間，每位富

ANDREWHAY曾任萊坊族及企業戰略顧問

私人家與此同時，通信技術的進步使精英階層擺脫了實體辦公場所的束縛。AndrewHay觀察到，如今“財富實現了真正意義上的自由流動”，并指出現代超級游艇已配備開業務所需的各類基礎設施，功能之完備堪比六星級酒店。然而，局勢使合適的目的地大幅減少”。這導致資本集中流向少數幾個核心樞紐，其中包括紐約、Andrew提出他的思考：“隨著不確定性加劇，可選市場是否會越來越少？”鑒于面臨的外部約束不斷增強，億萬富翁開始倚賴家族辦公室。如今，審慎銳敏的家族已將財富分散在世界各處，包括美洲、歐洲和亞太地區。這種多元化布局出于對安族蜂擁而至。正如有位澳大利亞礦業億萬富翁所言，者將歐洲視為“藏品琳瑯的博物館，而非之地”。日益沉重的合規負擔也讓現代財富格局愈加復雜。嚴苛的反洗錢審查意味著在多個司法管轄區開展業務將嚴重限制家族的自主權。AndrewHay引用前同事的話指出：“歸根結底，對這些家族而言，隱私才是最昂貴的奢侈品。”未來五年，AndrewHay預計美國仍將是全財富創造的強力引擎，激昂不竭的企業家精神去中心化的經濟生態使其占據無可爭議的主導地位。與此同時，隨著范圍內對財富高度集Hay對地緣政治風險保持高度警惕。當被問及日益擴大的不平等是否會掀起政治清算風暴時，他持謹慎態度：“是否會發生翻天覆地的變化？我不得而知。我認為事情未必關乎財富，而更有可能關乎水未來，全球精英階層或將繼續采取防御性的多元化配置，2026年《財富報告》

投資者：JonathanGoldsteinJonathanGoldstein是CainInternational的聯合創始人兼首席執行官，同時是切爾西足部（ChelseaFootballClub）的共同所有者。他始終堅信，對于關注富裕階層需求的者而對此，JonathanGoldstein身體力行：在主權財富基金和家族辦公室資本的支持下，他正將格局，其策略為富JonathanGoldstein驚人的財富，同時也改變了財富的消費方式。他觀察到，“疫情之后，消費者更愿意把金錢這一結構性轉變使精英成為具有極高流動性的消費者者，能夠更加自由地跨國配置JonathanGoldstein指出，富高端消費市場，包括品牌住覆蓋比佛利山莊、邁阿密、歐洲乃至中東等高門檻市場。對JonathanGoldstein而言，真正的價值源于毫不妥協的品質標準與穩固強大的品牌信譽。他闡釋道，在高端市場中，“人們愿意為獲得與眾不同的奢華體驗支付溢價。”然而，上述策略執行難度極大且費力勞心。JonathanGoldstein警告稱“這絕非業余人士能輕松涉足的領域”，并補充道：“要想把控房產的每處細節以及最終交付的各項服務，務必了解客戶及其基本狀況。”JonathanGoldstein并未忽視財富集中所涓滴效應并未顯現，并警告稱，忽視這些問題15 財富15財富集中趨勢稅務優勢邁阿密的稅收政策極具競爭力“將損害社會凝聚力，進而對該模式構成實質性威脅”。支付溢價眾不同的奢華體驗人們愿意為獲得與然而，這些壓力并未推翻其邏輯，只是超級富Jonathan支付溢價眾不同的奢華體驗人們愿意為獲得與示：“如果可以選擇，邁阿密是理想的去處。”他指出，如今富則令倫敦等傳統的熱門城市黯然失色，導致“市場失去活力”。未來，JonathanGoldstein認為這將是持續數十年之久的結構性趨勢，而非周期末期的

盡管地緣政治局勢紛亂、宏觀經濟形勢多變，JonathanGoldstein精英持續消費能力的信心依然堅定。在他看來，服務富裕群體的戰略清晰且長遠：“我認為這個長，而且其趨勢不可逆轉。”JONATHANGOLDSTEIN是房地產領域跨國公司Cain的聯合創始人兼首席執行官2026年《財富報告》16財富 16財富集中趨勢如倫敦曾為的富如果說2005年前后是財富集中時代的開端，那么倫敦無疑是富豪濟的源起之地。樂觀情緒彌漫，政界對巨富普遍持寬容態度，有鑒于此，2007年

競爭對手的崛起，致使焦慮情緒日益加深。2024年10月宣布的非居民稅收制度改革更促使眾多富遷往他處。英國預算責任辦公室（OfficeforBudgetResponsibility）預測，受影響的非本地居民中可能有20%（約1,200人）選擇離開。英國。倫敦政治經濟學院（LondonSchoolofEconomics）政府系教授TonyTravers對倫敦作為財富與商業中心的前景仍持樂觀態度。他表示，關于倫敦衰落的種種預測“早已脫離了對現實變化的理性解讀”。倫敦仍是第三大城市等重要基礎設施將提升互聯互通水平，文化經濟體，其城市都難以TonyTravers教授認為，英國脫歐恰恰證明，一旦經濟活動扎根于等重要基礎設施將提升互聯互通水平，文化《財富報告》將倫敦描述為“財富集中時代名副

（城市的固有優勢同樣至關重要。倫敦交通局其實的世界中心”。這一切并非一日之功。直至20世紀80年代中期，大型城市仍普遍深陷衰落困境。倫敦的人口從戰前的860萬降至1985年的660萬。然而，以“金融大爆炸”為開端的經濟自由化成功扭轉頹勢，英國開啟了長達二十年的復蘇進程，樂觀情緒在托尼·布萊爾（TonyBlair）執政初期升至頂峰。倫敦堪稱現代城市的典范，擁有繁榮的金融產業和獨特的語言霸權，法律完備，文化多元，交通便利，鮮有城市能與之匹敵。2008年金融危機成為首次真正的壓力測試，隨之而來的是英國脫歐、新冠疫情，以及經濟壓力、極端政黨崛起（CityofLondonCorporation）的評估顯示，倫敦目前依然穩坐金融中心頭把交椅。倫敦智庫Z/Yen集團近期發布的《全金融中心指數》（GlobalFinancialCentresIndex）基于140項指標主導地位面臨挑戰2026年《財富報告》

TransportforLondon）新開通的伊麗莎白線17 財富17財富集中趨勢則深植于城市發疫后復蘇速度遠超紐約百老匯，且每年吸引的游客數量甚至多于英格蘭足（PremierLeague）。最新的《米其林指南》（Michelin信心削減不過，TonyTravers教授警告稱，如果政府忽視富裕階層在倫敦蓬勃發人以及金融不只是璀璨燈火。”如今，倫敦需要一段穩定的時期來保持其優勢。TonyTravers教授認為，當前的風險不在于不確定性會逐漸侵蝕邊緣群體的信心。他表示：“決策者既不希認為稅收制度隨時可能調整，進而導致城市的吸引力下降。然而在過去幾年里，歷屆政府偏偏在這點上‘政績顯著’。”雖然準確的財富遷移數據難以獲取，但高端顯示，范圍內，價值1,000萬美元以上的住宅銷量正在上升，而倫敦卻不升反降。2025年第四季度，倫敦僅成交35宗此類交易，排名跌至燈火璀璨倫敦因濃厚的文化氛圍而極具吸引力

第七位，落后于悉尼、邁阿密下，伊朗沖突前迪拜共成交143增長39%，總價值達25億美元，增長27%。但以上數據可從兩個角度解讀。雖然買家正在減少，但業主也并未大規模拋售房產?至少目前尚未如此。萊坊經紀人指出，曾經偏好別墅的買家如今更青睞公寓。對此，萊坊私人房產管理服務部合伙人AlasdairPritchard闡釋道：“這取決于他們在此地居停的時間長短。（更多相關內容見第30頁）廣度與深度即便逃離倫敦，別處的生活也未必更美好。盡管阿聯酋、意大利、瑞士等國家競爭力強勁，但人們普遍認為，倫敦的發個由左翼政府治理的城市。其結果并非逃，而是需求減少。AlasdairPritchard此前融無幾。過去五年，倫敦一直面臨激烈競爭，但真正改變局勢的是稅制的調整。一些原本處于觀狀態的人選擇離開，但他們并未出售名下的房產，這才是關鍵所在。”必更美好現，別處的生活未逃離倫敦的富豪發必更美好現，別處的生活未逃離倫敦的富豪發2026年《財富報告》18財富 18家族辦公室家族辦公室曾被視為私有財富的隱形守護者，如今其影響力不斷提升。2026年萊坊家族辦公室調查揭示了這神秘而關鍵的金融領域中不斷調整的策略、愈發膨脹的雄心以及正在重塑金融領域的種種力量量化成勢2026年，家族辦公室的數量將突破10,000大關，其影響力不容小覷。北美量化成勢2026年，家族辦公室的數量將突破10,000大關，其影響力不容小覷。北美以約40%的占比位列榜首，印證了其強大的經濟實力。歐洲各占25%，其余則是中東、拉丁美洲以年均5%的速度增長，甚至如

財富19家族辦公室19室正在提升自身的運營能力，通過收購開發、規劃或建筑企業支持其房地產策略。三是多元化布局。越來越多的組合將傳統流動、基礎設施及至處理日常家庭開支、編制復雜的繼承規劃。規模更大的家族辦公室已成為具備運營能力的強大平臺。然而，盡管地位舉足輕重，其運作卻始終蒙著神秘的面紗，大量關鍵職能游離于監管之外。2026年第一季度，萊坊通過家族辦公室調查與40余家家族辦公室紐約、迪拜、新加坡、中國香港特別行政區等地。調查深入探討了財富遷移、代際戰略沖突、對超額收益的執著追求，以及財富管理領域在傳統私人銀行業務框架之外的顛覆性變革。現代家族辦公室的崛起本質上是財富急劇擴張的縮影。從科技團隊的高度制度化的平臺，也有倚賴少數幾位親信顧問、甚至僅由一人支撐的小型非正式機構。“家族辦公室，各個不相同”的說法至今依然成立。長線思維盡管形式各異，間或存在非正式性，家族辦公室的目標已從單純的組合的目標清晰明確且受到監控，流程趨于規范，決策亦有深度分析本，追蹤表現，確保強。共同使各個家族能夠與同行分享專業知室坦言，他們“從不領”，而是傾向于與值得信賴的同行或個人共同，這為其交易選擇增添了信心與底氣。其次是專業化轉型。早期的家族辦公室多仰房地產領域的內部專家。部分家族辦公

直接房地產相結合。這并非盲目的多元化嘗試，而是致力在不同的經濟周期中獲得穩定的長期回報。銳敏迅捷對業績的追求亦在加速行業的化進程。富裕家族紛紛在各地扎根，以獲取交易機會、拓堅挺，迪拜、中國香港特別行政區、新加坡等新興樞紐正以破竹之勢迅速崛起。雖然伊朗沖突導致不確定性增加，但正如有受訪者所言，得益于通達的交通體系盡管自身實力日益壯大，家族辦公室仍與私人銀行及財富管理機構保持密切聯系，以獲取托管、流動性管理及市場情報服務。雖然不乏對銀行產品“千篇一律”的抱怨，但受訪者普遍承認，嚴苛的監管令創新舉步維艱。未來，顛覆性變革很可能重塑整個財富管理生態。機構可借助技術、數據平臺及更優的交易搜索工具分析海量機會，以更高效的方式向客戶推介。銀行產管理公司將家族辦公室視為尤具吸引力的細分市場，并在變局中保持競爭力。在此背景下，單一家族辦公室或將特韌性。敏捷靈活的特質、高效的決策機制以及單一家小組所強調的核心主題。室調查的詳細內容室調查的詳細內容即可獲取2026年萊坊家族辦公請掃碼注冊，輸入郵箱地址，2O26年萊坊家族辦公室調查20財富 20家族辦公室 增值機遇2增值機遇2從房地產到高效流動的財富配置，我們將深入探討2026年萊坊家族辦公室調查中五大值得關注的重點領域

盡管房地產仍是許多組合的壓艙石，但的公用事業心及為其提供支持設施，包括數據中我們看好數字基礎策略正變得更加有針對性能、云計算數字基礎設施快速發的背景下，數據中心已成為炙手可熱的的公用事業心及為其提供支持設施，包括數據中我們看好數字基礎此外，多位受訪者還強調了對其他經營型房地產的興趣，其收益往往取決于潛在的人口或經濟趨勢。教育市場需求火熱，學生公寓仍具吸引力；電商市場規模持續擴張，物流倉儲送產依然備受追捧；人口老齡化日益加劇，醫療相關房地產正成為者的新寵。這些領域兼具穩定收益與長期增長潛力，與長期本資的特性及跨周期持有產資的策略高度契合。房地產配置需求保持韌性房地產配置需求保持韌性1許多家族對購房置地有著特殊的熱情，對通過創業或實業起家的家族而言，房地產依然是首選的產類別。有受訪者表示：“作為有形地產幾乎是天然的避風港，??并且有資產作支撐，讓人倍感安心。”直接持有房產依然尤具吸引力，家族能夠主導開發策略、有效管理風險并獲取益，而無需通過基金結構與他人分攤回報。此外，房地產也與長期理念高度契合。由于沒有外部者或基金存續期的壓力，家族辦公室能夠穩渡市場波動，獲得穩定的收益并實現財富的跨代傳承。嚴重斷層嚴重斷層的寒冬，歐洲高端住宅供應出現成本高企，各地建筑業進入漫長增值型項目機遇巨大。由于建設21 財富21家族辦公室命的外部專家團隊和一組隨時待有一支精干的核心高凈值人士希望擁變革潛力命的外部專家團隊和一組隨時待有一支精干的核心高凈值人士希望擁變革潛力3調查顯示，財富管理領域亟需一場深刻的變革。私人銀行受制于2008年后的監管與合規要求，致使他們無法滿足家族辦公室對于復雜杠桿操作、直交投易以及超額收益策略的需求。萊坊專家小組識別出兩大機遇：第一，建立既能提供機構級交易量、又能避免傳統銀行運營受制問題的模式（盡管不可能完）；第二，數字化聚合，實現對包括流動組合的追蹤。此外，有觀點指出，一場大膽的變革正悄然發生，“去中介化”便是例證。有受訪者指出：“知名機構已經拋棄中介，并同步跟進貨幣管理外包信息投資動態，實時查看交易情況，并同步跟進貨幣管理外包信息投資動態，實時查看交易情況，新生代投資者希望即時掌握所有

意的地方”。5有受訪者回憶道：“十年前，我們的目標是建立擁有數十名員工的辦公室。”但亦有受訪者指出：“部分家族意識到，他們建立的小型機構運轉遲緩、成本高昂。”因此，部分富裕家族轉而采用更加靈活精簡的組織架構。將另尋他處相關的離岸結構課如果政府對與英國在實踐中，這意味著日常協調工作通過即時通訊平臺轉向更具即時性將另尋他處相關的離岸結構課如果政府對與英國倫敦角色的轉變倫敦角色的轉變4家族，反映了富裕階層避稅以外的多重考量。此同時，英國海峽群島正吸引著尋求地緣政治安家族，反映了富裕階層避稅以外的多重考量。此同時，英國海峽群島正吸引著尋求地緣政治安產保護的美國本土的金融活水，這表明，消費與稅收一樣，都能為經濟增長創造紅利。與過本地化的生活消費、雇傭服務、購置地產及法律服務為意大利注入源源不斷新興替代選擇：意大利憑借單一稅制成為外流本的棲息地。超高凈值人士通穎而出，被受訪者視為“不可或缺”的樞紐城市。步擴大其作為家族辦公室樞紐的市場份額。盡管面臨激烈競爭，新加坡依然脫中國香港特別行政區和新加坡：中國香港特別行政區正致力破除監管制約，穩觀察。崛起，進而增強了迪拜的吸引力。伊朗沖突對阿聯酋樞紐地位的長期影響尚待生活配套設施日臻完善；鄰近的阿布扎比憑借充滿活力的現代生活方式迅速迪拜：迪拜已成功將自身定位為高流動性財富的低稅樂園。過去五年間，當地位依然穩固，眾多家族仍依賴其強大的交易撮合能力與咨詢生態系統。入頂級會所，短暫停留后便匆匆離境。盡管如此，倫敦作為金融中心的地非本地居民稅制的調整使部分常住居民轉為“富倫敦：作為財富的情感與社交中心，倫敦正經歷著富力。與十年前相比，人們的態度明顯更加謹慎，許多受訪者指出，英國的吸引力確實正在求，迫使者將目光轉向中東、歐洲甚至亞但大家也認為倫敦的重要性并不會就此消散。許多受訪者指出，英國的吸引力確實正在求，迫使者將目光轉向中東、歐洲甚至亞洲。有受訪者表示：“倫敦擁有優越的地理位置、完善的法律體系的磁石。但這些優勢已被視為理所當然，英國因此流失的稅收數額高得驚人。”然而，倫敦的衰落是相對的。在流動性日益增強的時代，倫敦強大的金融生態系統、全連通性2026年《財富報告》2026年《財富報告》當前及未來影響住及商業地產市場的關鍵因素和勢24 PIRI2025年萊坊國際24 PIRI34 聚焦歐洲深入剖析歐洲地區表現最佳的市場37 熱門住宅市場2026年值得關注地區綜述“鏈”鎖反應人工智能能否助力區塊鏈發揮應用價值？最后的前沿航空航天如何重塑房地產行業版圖

無處不在的能源能源需求即是機遇酒杯半滿葡萄園正在學習適應變化并蓬勃發展48 七大關鍵趨勢者52 私人財富崛起私人本資如何改變商業地產的游戲規則2026年《財富報告》20262026年《財富報告》24財富趨勢 24PIRI100概況PIRI100：數PIRI100：數2026年《財富報告》

二十年來，萊坊國際指數（PIRI100）針對主要住2走勢提供了獨到洞察。以下為本年度指數趨勢2025年，價格上漲3.2%，略低于上一年度3.6%的增幅。在萊坊國際指數追蹤的100個市場中，73個市場實現價格增長，24個市場則出現下跌。平均增長率掩蓋了顯著的市場分化，東京頂級新建公寓價格飆升（58.5%），廣州等中國主要城市的價格則顯著回落（?12.2%）。

各地區的表現存在明顯差異。中東市場領跑全，主要由迪拜市場高達的強勁增長所驅動。其次是拉丁美洲區，平均漲幅為4.7%；亞太地區（3.6%）（3.3%）緊隨其后。僅北美呈負增長趨勢，價格平均下跌0.9%，反映出加拿大市場的疲軟態勢。隨著2025年主流住價格上漲 市場繼續跑贏各國整體市場。此趨勢自2023年初以來就已十分明顯，反映出市場對抵押貸款融2022年后的加息沖擊。這種強勁勢頭于充滿挑戰的背景之下形成，這些挑戰包括持續的通貨膨脹、長期居高不下的利率，以及重塑跨境財富流動的地緣政治動蕩。25 財富趨勢25PIRI100概況直沖云霄紐約市場克服稅收挑戰逆勢上揚各國整體住宅市場各國整體住宅市場豪宅市場繼續跑贏

北美紐約市場克服了對新任市長佐赫蘭·馬姆達尼（ZohranMamdani）可能出臺財富稅（0.8%），但頂級拎包即住式房產庫存卻極為短缺，尤其是上東區（UpperEastSide）正迎來強勁復蘇。洛杉磯（1%）正在應對ULA法案（即“稅”）以及可能實施的“億萬富翁稅”帶來的影響，這些政策導致超級市場的流動性有所降溫；不過，像比佛利山莊（BeverlyHills）同時，于整個洛杉磯市場而言，其2025年1,000萬美元以上級別的交易量位居第三。邁阿密房價出現小幅下跌（-0.5%），但這只是自2021年以來價格快速飆升之后的回調。這座城市已從二套房轉型為日益成熟的國際商業樞紐，2025年吸引的海外住高達44億美元（第32頁）。阿斯彭（2.3%）創下了有記錄以來第三高的年度銷量紀錄（第33頁）；而在更往北的地區，高昂的債務成本導致溫哥華市場出現逆轉（-7%），多倫多市場則持續下滑（-7.8%）。盡管面臨上述短期壓力，但在蓬勃發中東盡管伊朗沖突已成為主導2026年地區市場走向的大背景，許多關鍵地區仍延續著2025年的強勁勢頭邁入新的一年。在海灣地區，阿聯酋在超級市場的表現依然保持領先。迪拜（25.1%）繼續穩居前列，其在2025年共錄得500筆價值1,000萬美元以上的交易，較之2021年的113筆有了顯著增長。除迪拜外，阿布扎比也正穩步崛起，成為追求私密低調生活方式的超高凈值人士的理想之選（第32頁）。亞太但該城市的超級銷量卻逆勢創下強勁增長，第四季度共有81筆價值1,000萬美元以上的IPO市場復蘇、來自中國內地買家的相比之下，新加坡繼續刷新價格紀錄，交易單價通常超過每平方英尺6,000美元，但由于

60%的額外買方印花稅對大多數海外買家造成了影響，其交易量依然受限。在印度，國內財富的快速積累正在重塑高端市場格局，其中孟買尤為顯著（第33頁）。澳大利亞各地以生活方式為導向的市場及二套房市場表現強勁。黃金海岸布里斯班表現突出（第33頁），而悉尼第四季度的表現格外亮眼，共錄得52筆超級交易，創歷史新高。新西蘭的市場低迷但總體企穩，高端房產供應緊張，買家眼光頗為挑剔。但在志性房地產的需求依然十分旺盛。歐洲歐洲許多市場正處于過渡期。隨著針對富裕階層生演變，買家預算受到擠壓，部分需求正向租賃市場轉移。盡管米蘭（5%）等新興競爭力城市正在吸納部分流動市場的真正優勢依然在于該地區是經典的二套房選址地。美麗貝爾（9%）%）的需求依然旺盛，許多買家優先考慮能夠世代相傳的家族度假，使這兩個地區持續吸納大量（第34頁）。強勢攀升中國香港特別行政區超級銷量大增2026年《財富報告》26財富趨勢 26PIRI100概況全球數據萊坊PIRI100了權威視角。通過分析不同地區及房地產行業的數據，該指數不僅揭示了宏觀趨勢，還凸顯出當下跑贏整體市場的個別領先市場。全球數據萊坊PIRI100了權威視角。通過分析不同地區及房地產行業的數據，該指數不僅揭示了宏觀趨勢，還凸顯出當下跑贏整體市場的個別領先市場。121086各各類型豪宅價格年平均變幅 4亞太3.6%3.7%歐洲2.6%3.3%拉丁美洲加和勒比地區5.3%亞太3.6%3.7%歐洲2.6%3.3%拉丁美洲加和勒比地區5.3%4.7%中東9.5%9.4%北美洲城市4.1%滑雪勝地3.4%4.6%陽光度假地3.1%3.8%0-2

8.7%

-420062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025-620062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025

61.2%

-4.7%

奧克蘭近期的

自2014年以來，財富稅的

住銷宅量創下歷史新高

情期間房價飆升后的市場回調

斯德哥爾摩市場排名斯德哥爾摩市場排名8612個月價格變幅市場 變幅（）金邊%澤西島-1.487伊維薩島-1.488中國香港特別行政區-1.889達拉斯-2.190惠靈頓-3.091奧斯汀-3.192倫敦-4.593北京-4.794上海-4.995奧克蘭-5.096溫哥華-5.297深圳-7.098多倫多-7.299廣州-7.8100-12.2漲幅榜排名 12個月價格變25.158.525.158.5變幅（%）迪拜8.79.0219.49.411.014.614.7迪拜8.79.0219.49.411.014.614.717.53馬尼拉3馬尼拉4首爾4首爾5布拉格5布拉格6開曼群島6開曼群島7墨西哥城7墨西哥城8班加羅爾8班加羅爾111011109波爾圖孟買美麗貝爾12馬貝拉12馬貝拉13新加坡13新加坡14開普敦14開普敦15吉達15吉達資料來源：萊坊研究部、Macrobond更多數據請參閱數據庫（第76頁）2026年《財富報告》

5年價格變幅市場 變幅（%）迪拜 193.9東京 159.3棕櫚灘 馬尼拉 84.9利雅得 邁阿密 首爾 64.8圣特羅佩 開曼群島 昆塔杜拉格 61.2阿斯彭 墨西哥城 奧蘭治縣 53.6漢普頓 52.2圣巴特島

跌幅榜

4.74.7變幅（%）5年價格變幅圣讓卡普費拉 4.4圣讓卡普費拉4.4馬拉喀什 4.0馬拉喀什4.0紐約 3.1紐約3.1戛納 1.1戛納1.1中國香港特別行政區 0.9中國香港特別行政區0.9吉隆坡 0.6吉隆坡0.6-0.3-0.3倫敦雅加達倫敦雅加達廣州惠靈頓布宜諾斯艾利斯惠靈頓布宜諾斯艾利斯奧克蘭深圳金邊-5.6-11.1-14.7-14.727 財富趨勢27PIRI100概況際豪宅指數PIRI追蹤100萬美元可以購買多少面積的豪宅？想知道當前預算的購買力？萊坊價格追蹤工具揭示了100萬美元在全不同市場可購得的典型面積。今年，我們新增了五年的時間維度，旨在闡明自2020年以來購買力的變遷，以及同等預算在如今可購得的居住空間面積。2020至2025年間，100萬美元的購買力在許多高端住（這反映出高端住述趨勢：倫敦（+7%）（+4%）的購買力略有提升，而中國香港特別行政區則與五年前持平。總體而言，這些數據表明，財富的快速增長、房產供應受限以及者的需求變化削弱了美元在多個頂級住市宅場的購買力。183

0度摩納哥-7%摩納哥-7%3特別行政區0%日內瓦新加坡倫敦-25%-22%7%紐約-3%洛杉磯-28%東京-41%巴黎-11%維也納-5%悉尼-5%上海-11%米蘭-24%邁阿密-40%柏林-11%迪拜-66%馬德里-19%里斯本-14%墨爾本4%孟買-9%年23735506242414450609766939379

5年購買力變幅

度16233339424446585962758083105 96資料來源：萊坊研究部、Macrobond更多數據請參閱數據庫（第76頁）

2020

2025年2026年《財富報告》28財富趨勢 28PIRI100概況

樞紐之間的競爭，我們將深入探財富創造的持續增長財富創造的持續增長1在許多市場中，高端住5.3%，高于3.3%GDP增長率。盡管主流市場對宏觀經濟的逆風依然高度敏感，但財富創造的強勁增長態勢使高端住需求相對更具韌性，尤其是在近期債務成本波動背景下表現更為穩健。例如，在倫敦市中心優越地段，近50%的購房交易為無杠桿（）購買。因此，在主要樞紐城市，板塊的表現正跑贏整體住房市場。29 財富趨勢29PIRI100概況案（即“豪宅稅”）案（即“豪宅稅”）在洛杉磯，ULA法稅收政策與政治風向驅動財富遷移2稅收及“反財富”論調逐漸成為影響住結構性因素。在洛杉磯，ULA法案（即“稅”）以及關于征收“億萬富翁稅”的討論削弱3不斷上升的稅收財富的流動。越來越多的超高凈值人士選擇在多個司法轄區之間進行生活與辦公室則在積極管理稅務、生活方式以及政治風險。因此，像倫敦這樣成熟的樞紐城市正在向“靈活居住”模式轉變：這些城市成為出于商業、文化交流地，而非永久居所（第30頁）。歐洲買家尤其傾向于米蘭、馬德里主要城市，而不是長期定居。這種流動性正在重塑高端住財富樞紐的競爭與協同財富樞紐的競爭與協同4隨著富裕階層的生活方式愈發具備流動性，其顧問團隊亦呈現同樣的趨勢。倫敦、紐約現出新興模式：家族辦公室紛紛于多個樞紐城市設立分支機構。在亞洲，此趨勢正在重塑中國香港特別行政區與新加坡在財富領導地位方面長期存在的競爭格局。新加坡在疫情后迎來強勁增長，鞏固了其避風港地位，并吸引大量家族辦公室進駐。然而，空間約束、高昂的生活成本與日趨嚴格的監管制度減緩了新加坡的增長勢頭。

新的人才通行證計劃涌入該地區，推動其吸引力回升，憑借較低的所得稅、價格更具吸引力的房地產以及較快的家族辦公室設立流程，香港特別行政區正重新凸顯其吸引力。隨著亞洲各地財富創造的加速，加之家族辦公室日益采用多樞紐布局策略，中國香港與新加坡這兩處金融中心正逐步形成互補格局，隨之而來的是對當地需求的帶動。5優質且便捷拎包即住式房源長期短缺，正成為全高端住杉磯臨的制約因素各不相同，如稅收政策、環境干擾、嚴格的規劃體系主要財富樞紐中高品質拎包即住式房產的溢價水平。精品品牌住的宅溢價精品品牌住的宅溢價6已竣工住財富增長，正推精心打造的社區環動品牌住市場快速擴張。據萊坊預測，預計到2030年，將有超過1,000 個正在運營的品牌住精心打造的社區環心打造的社區環境、具備保障的高端服務、便利性與私密性以及高品質的配套設施支付溢價。同時，市場的地理重心正在向東轉移，中東市場產生日益顯著的影響。30財富趨勢 30租賃需求位于切爾西切恩道（CheyneWalk）的公寓，現由萊坊代理出租租賃需求位于切爾西切恩道（CheyneWalk）的公寓，現由萊坊代理出租群體呈現出空前的高流動性。此趨勢重塑了他們入住、購買豪者的決策產生深遠影響31“我 PIRI10031“我 阿密、米蘭、新加坡及更多地區。起于倫敦漸演變為流動富裕階層的臨時據點，最初興（Mayfair阿密、米蘭、新加坡及更多地區。起于倫敦漸演變為流動富裕階層的臨時據點，最初興（Mayfair）的中心地段就能實現這點。我的客戶會借助俱樂部整合社交網絡。”隨著核心城市逐“時間有限，必須高效利用。身處梅菲爾區房產管理服務部合伙人AlasdairPritchard所言：時，俱樂部便提供了現成的據點。正如萊坊私人私人會員俱樂部成為理想的城市據點當富需要為交易社交在某座城市僅停留48 小精心打理，臻于完美。”心，轉而追求出眾的拎包即住體驗。事事都必須Dring證實：“買家不愿再為管理大型房產而煩軍該板塊，萊坊私人房產管理服務部主管Paddy服務型住宅需求因此上升。酒店品牌正在大舉進溫度已調節到位、禮賓人員正隨時待命。高品質清晨落地時，他們希望冰箱中已備齊食物、室內拎包??及托管式住宅溢價回升高流動性要求住宅能夠無縫運作。當買家在周二63%、53%48%。約、倫敦租金分別上漲了低流動性資產所帶來的摩擦成本。過去五年，紐人情況變化時隨時離開的靈活性，同時避免處置賃物業，寧愿支付高額租金，以換取在稅制或個大量高流動性超高凈值人士更傾向于選擇頂級租稅或“稅”，超級租賃市場顯著升溫。形勢火熱的超級豪宅租賃市場由于買家不愿為每月僅使用數天的房產繳納印花核心城市超大面要居所的買家，如今只打算撥出約1,500萬美元購敦，過去通常3,000萬至5,000萬美元購置主求也在相應收縮。RupertdesForges指出，在倫間越來越短，甚至通常不足90天，其房產配置需增加隨著超高凈值人士每年在傳統樞紐城市的停留時標志性房產預算縮減與城市落腳點需求市場，這樣的話并不常聽到。然而，這正是倫敦其中涉及的每處房產定價均遠超2,000萬美元。球大的金融中心僅僅是短期駐留地。其目標并非單純持有球大的金融中心僅僅是短期駐留地。正如萊坊倫敦市中心優越地段開發部主管RupertdesForges所言：“倫敦如今已成為‘靈活居住’型城市。我的客戶在社交和職業上與倫敦有著緊密聯系，但有些客戶不會選擇在此長期居住，因為這里的稅收框架已不再適合他們。他們在周二上午抵達，可能待到周三晚上，然后周末就會回到米蘭、馬德里或是馬耳他。”在政治風向的推動下，財富稅及其他稅收正在削弱富裕群體與任何地點之間長期存在的紐帶。倫敦并非個例。洛杉磯、紐約以及越來越多的西方城市正在試探，在這些富裕群體放棄永久居留權、轉向高度流動的生活方式之前，究竟能對他們施加多大的壓力。對于意圖提高稅收的政客而言，目前的問題在于科技幾乎已經消除了跨地域經營業務的運營阻礙。萊坊私人房產管理服務部主管PaddyDring在不同地點之間自由切換”。如今的超級富加之便在地中海的游艇或巴哈馬的海灘上仍能掌控全局。此外，出行方式也同步升級：如今私人飛機與超級游艇的通信基礎設施一旦稅收政策過度收緊，富裕群體便會選擇離開。正如米蘭、摩納哥、瑞士、迪拜亞區（Belgravia）（Knightsbridge）那七棟聯排別墅的交易絕不會是最后案例。32財富趨勢 32PIRI100概況端圖

多個關鍵市場的奢華吸引力正經歷史無前例的變化。阿布扎比、邁阿密、孟買房地產的版圖阿布扎比：中東的新晉文化樞紐盡管伊朗沖突引發了市場情緒波動，但整個阿聯酋的結構性市場轉變仍在繼續。迪拜的崛起依然是后疫情時代最具代表性的現象之一。在中東、歐洲、中國2025超級（1,000萬美元以上）銷量創下歷史新高。與此同時，鄰近的阿布扎比正崛起成為文發展快車道布里斯班正在快速增長

化底蘊深厚的替代選擇。作為盧浮宮（Louvre）與古根海姆博物館（Guggenheim）分館的所在地，同時擁有綿延的原生海岸線，阿布扎比正吸引著那些既期慢生活節奏的超高凈值家族。邁阿密：美國的財富磁石邁阿密已牢固確立其作為美國吸引外國住的領先目的地，2025年超級銷售額達到 30美元，鄰近的棕櫚灘也錄得24億美元。但邁阿密的故事已不再僅僅圍繞海外度假屋這座城市正在被重塑為科技與金融樞紐。KenGriffinPeterThiel等備受矚目的買家加速了美國國內財富向此地的轉移，并且此趨勢絲毫沒放緩的跡象。超高端市場緊隨其后：在 2025年底，邁阿密南灘（SouthBeach）錄得單價突破每平方英尺5,000美元的房產交易，這在兩年前看來幾乎不可思議。33 財富趨勢33PIRI100概況孟買：國內市場巨頭五年內GDP增長38%的勢頭正在助推印度國內超高端市場，而作為金融中心的孟買正一馬當先。這座城市宛如印度的“紐約”：受限的沿海地形巨大溢價。2025年，孟買共達成56筆500萬美元以上的新建交易。科技與工業領域的財紐約新市長上任2026年1月或將是近來高端房產交易最活躍的月份。馬姆達尼新政？并未對市場造成實質影響?至少目前看來確實如此??阿布扎比悄然崛起紐約新市長上任2026年1月或將是近來高端房產交易最活躍的月份。馬姆達尼新政？并未對市場造成實質影響?至少目前看來確實如此??阿布扎比悄然崛起Centre）令人向往，但阿布扎比市中心卻有著截然不同的景象。洛杉磯稅收陣痛期“豪宅稅”與“億萬富翁稅”令市場出現分化。對于試圖出售2,000萬至3,000萬美元房產的開發商而言，交易仍能達成，但過程相當艱難。如果是在如今的比佛利山莊平地區（BeverlyHillsFlats）呢？預算低于1,000萬美元，最好的結果也不過是買到注定要被拆除重建的舊屋。市場非常火爆。香港特區的機遇就收益率而言，中國香港特別行政區并非典型的收益型市場。這座城市持續上演著資本利得的游戲。坦率地說，在職業生涯中，我從未見過如此大的機遇。這里是真正的買方市場。布里斯班：基礎設施紅利在2032年奧運會的推有利的規劃環境使得開發商能夠快速推進項目，在短短12個月內，便將頂級公寓的價格從約600萬美元的歷史高位迅速推至1,000萬美元以上。目前，布里斯班的超級單價已超過每平方米32,000美元，反映出市場對高品質拎包即住式房源的強烈需求。其他市場的表現盡管新興財富中心的迅速崛起占據了新聞頭條，但部分成熟市場也悄然迎來各自的與超級價格飆升熱潮。在亞洲，中國香港特別行政區正在強勢反彈：在繁榮的IPO市場、有利的稅收條件以及中國內地財富涌入的推動下，該城市僅在2025年第四季度就達成了81筆1,000萬美元以上的交易，超過了除迪拜以外全所有其他城市。隨著者尋求避險的標志性品牌住的交易額同比大幅躍升。在美國，紐約上東區的房產經紀人報告稱，他們經歷了有史以來最繁忙的幾個月，優質拎包即住式房產的交易速度創下了歷史新高。生活方式目前售價已超過1,500萬美元，此價格水平在過去看來堪稱驚人。在其他地區，阿斯彭的住銷售額為22.5億美元，達到其有史以來的第三高位，這主要得益于3,000萬美元以上交易數量達至前所未有的水平，以及該市場頂級住

萊坊專家探討市場現狀樓是此處豪宅的理想形態。樓是此處豪宅的理想形態。只能向垂直方向發展。高層塔新德里可以橫向擴張，但孟買制約。這座城市受限于大海，孟買豪宅市場受到土地稀缺的孟買持續攀升無法實現。無法實現。大利亞的任何其他城市根本需四個月即可獲批。這在澳神，建造高達80層的塔樓僅城市展現出了真正的進取精已提高至1,000萬美元。這座但在短短12個月內，這個上限格上限仍在600萬美元左右。直到去年，布里斯班公寓的價布里斯班躍升前列

超豪華住宅市場中心。超豪華住宅市場中心。北美真正的度假體驗為導向的目正在建設中，使其重新成為有五個五星級酒店配套住宅項力。目前，邁阿密海灘南端已邁阿密南灘在高端市場再度發邁阿密奢華版圖擴張新加坡對本土的依賴士會受到稅收的限制。特別鳴謝：AdamModlin，紐約ModlinGroup創始人兼首席執行官AdamRoss，悉尼McGrathEstateAgents國際及私人客戶部主管AlasdairPritchard，萊坊倫敦私人房產管理服務部AnkitaSood，萊坊印度古爾岡國內研究部董事李敏雯，萊坊亞太區研究部主管董荷斌，萊坊香港私募資產管理部主管NickSegal，比佛利山莊CarolwoodEstates執行經紀人PaddyDring，萊坊倫敦私人房產管理服務部主管WillMcKintosh，萊坊迪拜住部宅主管34房地產 34PIRI100歐洲概況黃金之年馬貝拉是歐洲的熱點地區之一，現由萊坊代理出售聚焦歐洲黃金之年馬貝拉是歐洲的熱點地區之一，現由萊坊代理出售聚焦歐洲35 房地產35PIRI100歐洲概況2025年上半年，歐洲市場的吸引力尤為凸顯。歐元走軟提供了潛在的價格優勢，尤其是對以美元計價的買家；與此同時，歐洲中央銀行（ECB）在全年內2實施了四次降息（與2024年的降息次數持平），更低的借貸成本進而提升了市場吸引力。稅收制度重塑財富版圖英國廢除了已實行200年之久的非本地居民稅制，引發了一波流向歐洲及其他地區的顯著但尚算平緩的財富外流。雖然許多離開英國的人士選擇遷往迪拜、美國及更遠的地區，但也有部分將目標鎖定在歐洲市場，其中意大利、摩納哥萊坊國際部主管MarkHarvey表示：“財富流動的方向已經明確。提供穩定稅收制度測治理環境的國家將持續吸引高度關注。”早期跡象表明，這種流動是漸進式的遷移，而非爆發式涌入。許多遷離的家族選擇保留其在英國的房地產資產并用于出租，而非將其出售。意大利位居熱點地區榜首意大利正快速成為歐洲以稅收為導向的熱門目的地。其實施全國性的單一稅制度，即使在年

度稅額增至30萬歐元之后，仍在持續吸引國際流動性財富。2025年，米蘭依然是主要受益者，當地市場需求已超過優質房產庫存。隨著供應趨緊，買家將目光湖沿岸地區。歐洲傳統樞紐城市的分化形勢伊比利亞半島走向成熟西班牙2025年實現了歐洲最為強勁的漲（波爾圖漲幅8.5%，馬貝拉漲幅8.1%）在葡萄牙，盡管黃金簽證（GoldenVisa）常住居民（NHR）稅收制度（現僅針對特定科研

資料來源：萊坊洞察報告。更多數據請參閱數據庫（第76頁）倫敦資料來源：萊坊洞察報告。更多數據請參閱數據庫（第76頁）倫敦米蘭法蘭克福 巴黎蘇黎世-6%10%8%6%4%2%0%歐洲各金融中心走勢分化2025年年度變幅6%4%2%0%-2%-4%20242025陽光度假地城市滑雪勝地2023.）2.6%163.0%2022美麗貝4.8%2021表現最佳的市場山區表現優于都市和地中海地區2025年年平均變幅（按地段類型劃分）歐洲 球 年度平均變化（%）變幅夢中小屋美麗貝爾名列前茅場豪宅格年平均變幅36房地產 36PIRI100歐洲概況摩納哥與蔚藍海岸：壓力與溢出效應摩納哥的房產溢價在2025年達到新高。根據摩納哥統計局（IMSEE）的數據，該國新建住4,790萬美元，是2025年現房均價（890萬美元）的超五倍之多。摩納哥的高昂房價以及大型住促使部分買家沿法國里維埃拉方向尋找房源，從而帶動了者對鄰近沿海市場的興趣。羅克布呂訥-卡普馬丹（Roquebrune-Cap-（Lesde然而，在這些備受矚目的市場背后，蔚藍海岸的整體交易量卻出現下滑。買家們選擇觀，以等待利率政策以及法國政治局勢財富稅的走向逐步明朗。阿爾卑斯地區保持穩健阿爾卑斯地區的情況則截然不同。格斯塔德、高雪維爾韋爾比耶等度假勝地交易較為活躍。萊坊瑞士團隊成員AlexKochdeGooreynd

勝地交易較為活躍。萊坊瑞士團隊成員AlexKochde政策轉變的表現尤為活躍，在整個日內瓦湖市場中，價值在歐洲其他地區，酒店品牌住要性日益凸顯，這兩者正逐漸成為衡量市場需求的領先指標。美國買家的身影：活躍，但未改變整體市場走向目前關于美國買家購房熱潮的探討，往往超出了2025年的實際證據支撐。美國買家在巴黎、意大利、葡萄牙銷售中的占比從2018年的0.5%躍升至2025年的8%以上。204年6月最新一輪寬松周

2026年第一季度，市場波動性加劇。在中東沖突爆發且不確定性加劇之前，者就已在應2026年：避險市場再度成為焦點2026年：避險市場再度成為焦點這場沖突推高了能源價格市場以謹慎樂觀的態度步入2026年。對歐洲中央銀行而言，利率前景變得不再明朗。市場原本已開始對逐步寬松的周期進行定價，但能源成本的持續上漲可能會放緩歐洲降息的步伐。隨著時間的推移，瑞士可能仍會重新走向負利率，進而增強房地產相對于現金作為基礎設施仍在繼續，歐洲相對穩定的政GDP有少數經濟體有歐洲面臨的逆風有目共睹：高企的公共債GDP有少數經濟體有管，歐洲長久以來的優勢將得以延續。1.3%管，歐洲長久以來的優勢將得以延續。1.3%

預計在板塊，市場需求將保持穩定而非狂熱激增。隨著各城市越發契合超高凈值買家優先考慮的因素，即便利性、文化底蘊以及私密性，這些城市正在重新煥發活力。從馬貝拉到科孚島，從托斯卡納到阿爾卑斯，以生活方式為主導的市場依然保持著吸引力。為了避免高昂的翻修成本，買家愈發傾向于拎包即住式房產，因此這類房產的溢價將繼續攀升。度假租賃監管持續收緊，能源效率標準的約束將更加顯著。品牌住的宅數量則繼續加速擴張。同時，財富稅與棄籍稅變得愈加復雜，而其實施效果往往并不均衡。例如，法國總統埃馬紐埃爾·馬克龍（EmmanuelMacron）推動的財富稅去年籌集的瑞士選民則否決了一項遺產稅提案。在2026年，歐洲可能需要付出更多努力以吸引來自新興市場的財富，但在爭奪流動資期開始以來，歐洲中央銀行的

收審查。國際貨幣基金組織（ ）預測

本方面，仍然鮮有與之實力相當的競爭對手。如降息次數

年歐元區國家

IMF

2026

果政策制定者能夠提供穩定性，同時保持適度監熱門住宅市場熱門

熱門市場37 JackHarris37 萊坊表現出色的街區，意大利辦事處意大利羅馬威尼托大街，意大利辦事處AndrewBlandford-Newson威尼托大街（ViaVeneto）曾是費里尼執導的60年代經典電影《甜蜜的生活》（LaDolceVita）中的標志性場景，而今正在重塑其作為羅馬迷人街區的地位。隨著羅馬W酒店（WRome）、艾迪

德亞（Deià）坐落于馬略卡島西北海岸泰克斯買家分析買家主要是來自英國、美國和北歐的二套房業主。隨著德亞吸引了更廣泛的國際關注，人們選擇在此長居定和居的現象日益普遍。房價水平嚴格的規劃管控聯和合國教科文組織（UNESCO）的保護措施導致當地房源供應極為稀缺。兩居室的村莊住240萬美元；帶有泳池的四居室海景別墅起價則在800萬美元左右。獨到特質理想的日照條件、水晶般澄澈的海灣，以及富有凝聚力的獨到社區氛圍。等多家五星級奢華酒店相繼入駐，加之瑰麗酒店（Rosewood）與四季酒店（FourSeasons）已然煥然如新。此外，以列奧尼達·比索拉蒂大街（ViaLeonidaBissolati）與巴貝里尼廣場（PiazzaBarberini）為核心的商業區正迎來復興，該地段距離特米尼車站（Termini）僅數分鐘車程。優雅的咖啡館、歷史悠久的酒店以及Nobu等標志性餐廳，正與新興熱潮交相輝映。買家分析尋求在羅馬購置臨時居所的國際者、支持用途變更計劃的私募股權公司與附近機構總部